2025년도 어느새 2달 밖에 남지 않았는데
요즘 투자자들의 주요 관심사는 금리 인하 여부이다
며칠 전 FOMC에서 금리인하가 확실한 것은 아니라는 파월의 말에
주식시장이 또 한번 요동을 치기도 하고 말이다
그래도 곧 금리인하를 한다는 것이 대세론인데,
금리 인하가 시작되면
부동산 섹터는 대표적인 수혜 업종 중 하나가 될 것이다
오늘은 부동산 리츠에 대해 알아보려고 한다
1. 리츠가 뭔데?
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는
쉽게 말해 부동산을 쪼개서 주식처럼 투자할 수 있게 만든 제도다
여러 투자자들의 자금을 모아
오피스, 물류센터, 상가, 인프라 시설 등 수익형 부동산에 투자하고,
그 임대료와 이익을 배당 형태로 돌려주는 구조다
즉, 부동산을 직접 소유하지 않아도
그 건물의 일부 지분을 가진 주주로서 임대 수익을
나눠 받을 수 있는 형태의 간접 부동산 투자인 것이다
위 사진을 누르면 한국리츠협회로 이동되니
더 자세히 알아보고싶으면 확인해보자
2. 왜 주목하란건데?
리츠는 부동산 투자다
우리도 집을 살 때 대출을 일으켜서 구매하듯
리츠 운용사들도 부동산을 매수할 때 많은 대출을 받아서 매수한다
리츠의 주요 비용은 이자비용이다
금리가 오르면 이 이자비용이 올라서 수익성이 악화되고
반대로 금리가 인하되면 이자비용이 작아져서 수익성이 올라가는 구조다
아래는 리얼티인컴(O)의 5년간 이자비용 추이인데,
코로나 저금리 정책 이후
금리가 오르면서 이자비용이 상승하는 것을
확인할 수 있다
지금(2025년) 글로벌 시장의 흐름을 보면,
미국 연준(Fed)과 한국은행 모두
‘금리 인상 사이클이 끝났다’는 신호를 주고 있다
즉, 금리 정점 구간을 지나 “피크아웃 국면” 에 접어든 상황인데
이자비용은 줄고, 자산가치는 다시 평가받는 시기가 다가오는 것이다
| 구분 | 리츠(REITs) 투자 | 부동산 직접투자 |
|---|---|---|
| 투자금액 | 몇 만 원 단위로 가능 | 수억 원 이상 필요 |
| 유동성 | 주식처럼 사고팔기 쉬움 | 매도까지 수개월 소요 |
| 운용관리 | 전문가(운용사)가 임차·유지 | 본인이 직접 관리 |
| 세금구조 | 배당소득세만 과세 (ETF는 매매차익 비과세) | 취득세·보유세·양도세 등 중복 |
| 분산효과 | 여러 건물·자산에 분산 투자 가능 | 한 건물·지역에 집중 위험 |
| 정보공개 | 재무제표·배당정책 등 공시 | 거래 정보 비공개, 비대칭 심함 |
3. 리츠 장점
우선 리츠는 소액으로 부동산에 투자할 수 있다는 장점이 있다
| 구분 | 리츠 ETF | 부동산 직접투자 |
|---|---|---|
| 투자대상 | 상장 리츠 또는 리츠 ETF (부동산 간접투자) | 아파트, 오피스텔 등 실물 자산 |
| 최소 단위 | 1주 단위 가능 (소액투자 가능) | 통상 수억 원 단위 필요 |
| 유동성 | 매우 높음 (증시 거래 가능) | 낮음 (매매·임대 절차 필요) |
| 관리 부담 | 없음 (운용사 관리) | 있음 (세입자 관리, 유지보수 등) |
| 세금 구조 | 배당소득세 15.4% | 재산세, 종부세, 양도세 등 복합적 |
관리의 부담이 없고
세금 측면에서 이득이 있다
자금이 충분하다면 당연히 내 건물을 사겠지만
아직 자금이 부족하고 부동산 투자가 하고싶을 때 대안이 될 수 있겠다
수익률 비교는 어떤 지역에 어떤 건물을 사느냐에 따라 달라지기에 차치하고
세금측면에서 리츠의 강점이 있다
부동산은 취득할 때 취득세, 보유할 때 재산세, 양도할 때 양도세가 발생하게 되는데
정리하자면 이렇다
| 구분 | 과세대상 | 과세표준 | 세율(본세 기준) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 취득세 | 상가건물 등 비주거용 부동산 취득 시 | 취득가액 | 4.0% | 개인·법인 동일 기본세율(조정지역, 법인, 고가자산 등은 중과 가능) |
| 재산세 | 매년 6월 1일 기준 보유자 | 시가표준액 (공시가격 × 공정시장가액비율) | 0.25% ~ 0.5% | 과세표준 50억 이하 0.25%, 50억 초과 0.5% 수준 |
| 양도소득세 | 상가 등 비주거용 부동산 양도 시 | 양도차익 (양도가 – 취득가 – 필요경비) | 6% ~ 45% (누진세율) | 1년 미만: 50%, 2년 미만: 40%, 2년 이상: 6~45% 누진세율 적용 |
반면 리츠는 매매차익은 비과세 (미국주식의 경우 양도세 20%)
배당은 배당소득세로 14% 과세로 종결된다
취득세나 보유세 등 부담이 적은 것이 장점이 되겠다
4. TIGER 리츠부동산인프라
미래에셋자산운용에서 2019년 7월 상장한,
국내 상장 리츠와 인프라 펀드에 투자해
매월 분배금(월배당) 을 지급하는 인컴형 ETF다
TIGER 리츠부동산인프라는
단일 리츠가 아니라
국내 리츠·인프라 섹터에 분산 투자하는 종합 포트폴리오 구조로 설계되어 있다
(기초지수로 FnGuide 리츠부동산인프라고배당 지수를 추종한다)
TIGER 리츠부동산인프라는
기초지수(FnGuide 리츠부동산인프라 지수) 를 그대로 추종하도록 설계되어 있다
해당 지수는 국내 상장 리츠·인프라 종목 중
배당수익률 상위 30개 종목을 시가총액 가중 방식으로 구성하되
개별 종목 비중은 17% 이하로 제한한다
종목 리벨런싱 주기는 반기 1회 (6월, 12월)
(일평균 거래대금 1억 원 이상, 시총 2000억 이상 종목만 편입된다)
2025년 11월 4일 기준 보유 비중 top 10은 이렇다
| 순위 | 종목명 | 비중(%) | 주요 자산 유형 |
|---|---|---|---|
| 1 | 맥쿼리인프라 | 15.23 | 도로·인프라 |
| 2 | SK리츠 | 12.47 | 오피스·리테일 |
| 3 | KB발해인프라 | 10.77 | 발전·에너지 인프라 |
| 4 | 롯데리츠 | 9.47 | 리테일(백화점·마트) |
| 5 | ESR켄달스퀘어리츠 | 8.93 | 물류센터 |
| 6 | 한화리츠 | 6.08 | 오피스·상업시설 |
| 7 | 신한알파리츠 | 5.64 | 오피스 |
| 8 | 제이알글로벌리츠 | 4.83 | 해외 오피스 |
| 9 | 맵스리얼티1 | 4.06 | 물류·산업용 부동산 |
| 10 | 코람코라이프인프라리츠 | 3.62 | 에너지·사회기반시설 |
보다시피 부동산 뿐만 아니라 인프라 관련 주식들도 편입되어 있다
다른 리츠와 차이점은 실제 부동산을 보유하지 않고
여러 리츠들을 ETF형식으로 투자하고 있는 형태이다
수익률도 꽤 괜찮아 보인다
| 구분 | 1주 | 1개월 | 3개월 | 6개월 | 1년 | 상장이후 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 기준가격 총수익 (A+B) | 하락 -0.06 | 상승 0.60 | 상승 6.60 | 상승 5.46 | 상승 10.51 | 상승 24.68 |
| 자본차익 (A) | 하락 -0.80 | 하락 -0.15 | 상승 4.19 | 상승 0.70 | 상승 2.09 | 하락 -14.87 |
| 배당수익 (B) | 상승 0.74 | 상승 0.75 | 상승 2.41 | 상승 4.76 | 상승 8.42 | 상승 39.55 |
| 대표지수 (KOSPI 등) | 상승 5.89 | 상승 21.41 | 상승 42.38 | 상승 76.81 | 상승 77.50 | 상승 118.19 |
최근 코스피의 미친 상승으로
성과가 나빠 보이지만
2019년 부터 매 년 7~9% 배당을 주면서
총 투자 수익이 25%정도면 꽤 괜찮은 성과 아닐까
리츠에 관심이 있다면 고려해볼만한 선택지같다
참고
ETF 매매차익은 양도소득으로 분류되며
국내 주식에 해당하기 때문에 양도소득세는 비과세 된다
다만, 배당의 경우
소득세법 제17조 【배당소득】
[①항 5호 국내 또는 국외에서 받는 대통령령으로 정하는 집합투자기구로부터의 이익]에
열거되어 있기에 14%로 배당소득세가 과세된다
5. 리얼티인컴 (O)
리얼티인컴은 1994년 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장된 월배당 리츠의 대표주다
“The Monthly Dividend Company”를 기업의 철학으로 삼는다
O는 미국 및 유럽 여러 국가에 걸쳐 상업용 부동산(단독 임대형)을 보유하고,
이를 장기 순임대(net lease) 계약으로 운영한다
2025년 3분기 기준 약 15,542개의 자산을 보유중이고
이로 부터 나오는 임대수익은 연간 5.2 억 달러라고 한다
아주 놀라운 기록이 있는데
리얼티인컴은 664 개월 연속 배당 + 30 년 연속 증액을 기록중이다
(25년 3분기 보고서 참고)
당연히 S&P 500 Dividend Aristocrats 지수에 포함되어 있기도 하다
연환산 배당액은 25년 10월 기준 $3.23/주로
배당수익률은 약 5~6%다
배당 재원은 대부분 임대료 수익과 재계약 인상분에서 나오고
리츠의 기본원칙인 “현금흐름 기반 배당”이 충실히 지켜지는 구조다
코로나 이후 금리상승기에 잠시 하락하긴 했지만
기간을 더 넓게 보면 안정적으로 주가도 우상향 해주면서
매년 배당도 5~7% 지급한다
심지어 30년 연속 배당이 성장까지 한다
왜 대표적인 리츠인지 알 것 같다
리얼티 인컴의 포트폴리오는
생활필수 업종 중심 + 투자등급 임차인 위주로 구성되어 있으며,
리테일 비중이 높지만 산업·게이밍·데이터센터 등으로 영역을 확장하고 있다
미국 내 안정적 현금흐름을 기반으로 유럽에서도 식료품 체인 중심의 자산을 늘리며
“안정성 + 글로벌 분산”이라는 두 축을 동시에 강화하고 있는 점이 특징
투자 부동산을 볼 때 가장 중요한 것 중 하나가 공실율인데
리얼티인컴의 부동산들은 공실율이 1.7% 밖에 되지 않는다
확실히 검증이 끝난 배당귀족주답다
(리얼티인컴 25년 3분기 보고서 첨부해드릴게요~ )
6. 정리
| 구분 | TIGER 리츠부동산인프라 ETF | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| 운용사 / 상장국가 | 미래에셋자산운용 (한국 KOSPI) | Realty Income Corp. (미국 NYSE) |
| 운용 전략 / 기초지수 | 국내 리츠 + 인프라 혼합형 ETF ‘FnGuide 리츠부동산인프라 지수’ 추종 | 글로벌 순임대(Net Lease) 전략 생활필수 업종 중심 직접 보유형 리츠 |
| 투자 포트폴리오 구성 | 국내 상장 리츠 + 인프라 펀드 재간접 편입 (맥쿼리·SK·롯데·ESR 등 10여개 주요 종목) | 보유 부동산 15,500여 개 / 임차인 1,600여 개 미국 82% · 영국 14% · 유럽 4% |
| 주요 자산유형 | 리츠 70% + 인프라 30% (도로·물류·오피스 혼합) | 리테일 79.8% / 산업 14.7% / 게이밍 3.1% / 기타 2.4% |
| 배당 주기 | 월 분배형 ETF (국내 원화 기준) | 매월 현금 배당 (30년 연속 증액) |
| 최근 1년 배당수익률 | 약 7 ~ 8 % (월평균 분배율 기준) | 약 5 ~ 6 % (연환산 $3.23/주) |
두 리츠 모두 안정적으로 보인다
요즘 나오는 초고배당들은 안정성과는 거리가 머니 비교 대상이 아니고
적금처럼 안전하고 꾸준하게 모아가는 주식으로 추천할만 하다
리얼티인컴은 664 개월 연속 배당 + 30 년 연속 증액으로
안정성 입증이 끝났다
TIGER 리츠부동산인프라는 부동산을 직접 보유하지 않는 특이한 구조다
쉽게말해 부동산을 가진 리츠에 투자하는 ETF다
여러 리츠에 분산한 것이니 위험 분산 효과가 있다
한국의 리얼티인컴이 되길 바래본다
리츠는 일반 고배당 주식처럼 옵션매매 등을 분배하는 것이 아니라
실제 부동산 임대수익을 분배해 주는 것이기 때문에
같은 배당주로 묶이지만 성격이 다르다
일드맥스같은 초고위험 상품들은 초과수익을 내는 것에 목적이 있다면,
리츠는 장기적으로 안정적인 수익을 얻는 것에 목적이 있다
특히 금리인하가 기정사실화 되는 요즘
주가상승까지 노려볼 수 있으니 관심을 가져보자
실제 2008년 금융위기 이후 연준이 금리를 급격히 인하하자,
미국 리츠 지수(FTSE NAREIT All Equity REITs)는
1년 만에 약 +28% 상승했다
안정적인 배당주를 고민하고 있다면 리츠를 고려해 볼 때이다